代書詳細解析｜預告登記是什麼？預告登記如何辦理？可以破解嗎？

不動產預告登記是什麼？

不動產預告登記指的是「為了將來可能取得的不動產權利，預先在地政事務所針對該不動產辦理預告登記，以限制現在的所有權人不得隨意處分該不動產」。

看不懂嗎？沒關係，我們再用更白話的講法，預告登記就是讓「所有權人不得隨意買賣、贈與，或於該不動產上設定抵押權，以確保請求權人的權利」。

實務上常見使用於：

不過預告登記並不是完全沒有風險的，實務上就曾有預告登記最後被法院判定偽造文書的案例，如：臺灣臺北地方法院109年度易字第218號刑事判決。

因此在設定預告登記前，建議務必透過專業的地政團隊或代書辦理，比較有保障。

預告登記可以從土地或建物的謄本上「所有權部」裡的「其他登記事項」欄位查看是否有註記【預告登記】，範例如下：

依照土地法第 79-1 條第 2 項規定：「預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效」，白話的說，只要預告登記存在，不動產所有人的任何處分行為，包括「買賣、贈與、設定抵押權」，都需要預告登記請求權人的【同意】，否則地政事務所是不予辦理的。

不過凡是規定必有例外，依照同條第 3 項規定，預告登記，對於因【徵收、法院判決或強制執行】而為新登記，無排除之效力，因此若遭遇這三種情況，預告登記是完全無法抵抗的，因此也衍生出了預告登記的破解方法（後面會提到）。

預告登記是沒有時效限制的，未經塗銷前都是有效的，即便請求權人死亡，其繼承人都能繼承原本擁有的相關權利。

預告登記是可以繼承的，依照內政部的函釋（91 年 5 月 22 日台內中地字第 0910005955 號），係在地籍謄本上原請求權人（被繼承人）的名義後，再額外加註繼承人姓名。

實務上的操作，於預告登記請求權人死亡後，其繼承人可以單獨申請，憑繼承相關文件，包含被繼承人的死亡除戶謄本、繼承系統表、登記申請書等相關文件辦理。

預告登記貸款會不會受限可以分成兩個部分，一是借款人願不願意接受有預告登記的不動產為抵押品，二是能否順利在地政事務所辦理抵押權設定，以下分別討論：

借款人能否接受帶有預告登記的不動產為抵押品：一般來說，正規的金融機構並不太會接受，因為有預告登記的不動產被視為是「所有權受限」的，但一般民間放貸機構、或是私人之間的借貸，通常願意接受（但相對的借利率就也比較高）。
登記機關是否接受辦理抵押權設定：是可以的，但需要預告登記請求權人的同意書才能辦理。

實務上若夫妻共同出資買房，但協議不動產僅登記其中一方的名義時（即借名登記），未登記的一方即可以採取預告登記的方式，避免不動產在未經自己同意的情形下被擅自出售。

預告登記並不是萬靈丹，不論是對於「不動產所有權人」或是「請求權人」，分別可能有以下的缺點及潛在風險：

對所有權人來說：若和請求權人發生爭執，無法順利取得同意塗銷書，會導致不動產的處分權受到限制，影響財產權的圓滿性 (白話的說：要賣很難賣、要貸款很難貸款)
對請求權人來說：預告登記無法抵抗「徵收、法拍、判決」，因此面對知悉不動產法規的登記名義人，可能會採取其他破解的方式來突破預告登記的限制，導致本身原本須被預為保全的請求權未受到保障。

預告登記可以自己辦理，事實上在所有的不動產登記類型當中，預告登記也算相對單純簡單的，只需要檢附以下文件，至不動產坐落所轄的地政事務所送件申請即可：

總結來說，在雙方信任且有時間餘裕親自跑戶政事務所、地政事務所的情況下，自己辦理預告登記是可行的，但若需要專業的地政意見建議，省下親自奔波的時間及金錢，找代書協助處理不僅更輕鬆，也更有保障。

雖然基於預保全權利的不同，同意書應該也會略有不同，但實務上大多都是以「不動產所有權移轉之請求權」為主，可以直接參考下方同意書的寫法即可。另外要記得，同意書需用登記名義人的印鑑（或由其親至地政事務所核對身分）。

所有的不動產登記案件費用都可以分為 2 個部分，一是給政府的規費，二是若有請代書，代書的代筆申辦費，而預告登記這兩者的費用分別如下：

預告登記塗銷和辦理預告登記的應備文件差不多，但並不需要檢附權狀，同樣至不動產所轄地政事務所送件辦理，應備文件如下：

預告登記塗銷的辦理期限，在台北市為 1 個工作天，其餘縣市則為 2 個工作天。

預告登記的破解，在實務上多從兩個方面著手，一是從「預告登記的基本核心」，二是從「法律明文規定預告登記無效的情況」方面著手：

以上破解方法係為實務上的經驗分享，細節及具體操作情形不便在網路上公開，若有興趣，可以直接詢問赫威地政團隊，將有專業地政士提供您解答服務！