台南抵押權設定與塗銷：不論是借錢要擔保，或是貸款還清了，赫威都幫您辦到好
抵押權這件事，通常只會在兩個時間點出現：借錢的時候要「設定」，還清的時候要「塗銷」。一個關係到借出去的錢有沒有擔保品保障，一個關係到房子能不能乾淨地賣掉或再貸款。兩種登記都不複雜，但相關登記文件還是缺一不可。
- 私人借貸的抵押權設定，從契約條款到登記一次處理
- 房貸繳清後的塗銷登記，連早年的舊抵押權也能評估處理
- 台南東區實體事務所，借貸雙方可約好一起來簽約
房貸繳清了，抵押權會自己消失嗎？
不會。銀行收到最後一筆款項後，會寄給您清償證明和抵押權塗銷同意書，但謄本上的抵押權還在，必須由您或代書向地政事務所申請塗銷，才算真正清掉。
很多人繳清房貸後把文件收進抽屜，等到要賣房子或重新貸款時，才發現謄本上還掛著十幾年前的抵押權，文件也早就找不到。塗銷登記不用繳登記費，拿到文件就順手去地政事務所辦塗銷登記，最省事也不用怕日後忘記。
抵押權設定：借錢給別人，用房地當擔保
向銀行貸款時，銀行通常有配合的代書處理設定。需要自己找人辦的，大多是親友之間或私人的借貸。
親友或私人借款，想確保錢拿得回來
只簽借據，對方不還錢時只能慢慢追討；設定抵押權之後，債務人到期不還，可以聲請法院拍賣抵押的房地，而且可以「優先受償」。金額越大，越建議設定，免得日後懊悔。
普通抵押權還是最高限額抵押權？
一次借一筆、金額固定，通常用普通抵押權；會分次借款、在一定額度內反覆往來，則適合最高限額抵押權（需基於相同的法律關係之下）。兩者的寫法和日後塗銷的方式都不太一樣，選錯種類，可能導致日後保障不完全。
抵押權塗銷：貸款還清，把謄本上的紀錄清乾淨
銀行房貸已經繳清
最常見的情況。拿到銀行寄來的清償證明、抵押權塗銷同意書，以及他項權利證明書，就可以申請塗銷登記。
早年設定的抵押權，抵押權人找不到了
父母那一代設定的私人抵押權，債權人可能已經過世、搬家，甚至是公司已經解散。這時候沒辦法直接拿到塗銷文件，要依實際狀況找繼承人會同辦理，或評估法院程序。這部分是赫威的專業。
房子要賣，但貸款還沒還完
不用先把貸款還清才能賣。買賣過程中可以由買方的貸款或價金代為清償，再同步辦理塗銷，整個流程可以併在買賣登記裡處理，詳細可以看不動產買賣登記。
設定和塗銷的步驟不一樣，我們依您的情況選對流程，不讓您多跑一趟。
抵押權設定、塗銷的辦理流程
設定：4 個步驟
確認條件
赫威地政團隊幫您：確認借款金額、期限、利息與抵押物；或依照您的條件，幫您尋找正規金融機構辦理不動產貸款。您需要親自：和借款人談好條件。撰寫契約
赫威地政團隊幫您：撰寫抵押權設定契約書，報價確認後再委託，擔保範圍、存續期間逐條跟您確認。您需要親自：確認契約條件與報價。簽約用印
赫威地政團隊幫您：準備用印文件，安排雙方簽約時間。您需要親自：與借款人一起簽約、用印，並準備雙方的證件與印鑑證明。送件辦理設定登記
赫威地政團隊幫您：送件到地政事務所，完成後交付他項權利證明書。您只需要：等候通知。
塗銷：3 個步驟
檢查文件
赫威地政團隊幫您：確認清償證明、塗銷同意書、他項權利證明書是否齊全。您需要親自：把文件交給我們。送件塗銷
赫威地政團隊幫您：填寫申請書、送件辦理。您只需要：等候通知。確認結果
赫威地政團隊幫您：調閱新的謄本，確認抵押權已經塗銷，正本文件全數歸還。您只需要：收回文件，謄本上的抵押權就清乾淨了。
台南抵押權設定、塗銷費用：塗銷免繳登記費
抵押權案件相對單純，費用也比移轉登記低。以下是官網公開的基本收費，實際收費會依筆棟數與案件狀況調整，正式委託前一定先給您確定的報價。
抵押權設定的登記規費，依擔保的權利價值千分之一計算；塗銷登記免繳登記費。早年抵押權、抵押權人找不到等案件，會先評估再報價。
以上不含規費、稅費、謄本費、郵寄費、法院公證費等代墊費用。完整收費請見服務項目與收費。
抵押權設定、塗銷要多久？兩種登記的文件不一樣
處理時間
這是文件齊全、送件之後的時間，不含銀行貸款審核。
銀行文件過期需要補發，或是早年抵押權需要先找人、走法院程序，時間會再拉長。
設定時需準備的文件
- 抵押權人、義務人雙方身分證件
- 義務人（提供房地的一方）印鑑證明
- 所有權狀
- 抵押權設定契約書（由我們撰寫）
塗銷時需準備的文件
- 銀行或抵押權人出具的清償證明
- 抵押權塗銷同意書
- 他項權利證明書
- 抵押權人的印鑑證明或公司證明文件（銀行案件通常已附在文件中）
台南抵押權登記，由熟悉舊資料調閱的團隊處理
抵押權看似簡單，真正麻煩的是契約條款沒寫清楚、或是幾十年前的舊抵押權找不到人。赫威地政的地政士與估價師多有公部門地政背景，熟悉登記實務與舊資料調閱，能幫您把每個細節顧好。
陳善翔
曾任台南市不動產糾紛調處委員會委員、台南市政府地價評議委員會委員，著有《土地登記理論與實務》。
蘇楷鈞
赫威地政士事務所所長，地政領域 10 年，曾任高雄市政府地政局、新北市政府地政局，專長不動產估價與稅務規劃。
抵押權塗銷常見情境：房貸繳清十幾年，要賣房才發現抵押權還在
屋主準備賣掉台南的老公寓，仲介調謄本時發現，十五年前已經繳清的房貸，抵押權還登記在上面。
當年銀行寄來的文件早就找不到，買方擔心產權不乾淨，不敢簽約。
先向原貸款銀行申請補發清償證明與塗銷同意書；銀行如果已經合併或改名，就向承接的銀行申請。文件到齊後辦理塗銷，再進行買賣。塗銷通常不影響買賣時程，提早處理就好。
抵押權設定與塗銷常見問題
房貸還清後，一定要辦抵押權塗銷嗎？
法律上沒有期限，但不塗銷的話，謄本上會一直留著抵押權，日後賣房、重新貸款都會卡住。建議拿到銀行文件後就盡快辦理。
抵押權塗銷可以自己去地政事務所辦嗎？
可以。塗銷登記的流程不算複雜，文件齊全的話可以自己辦；如果文件有缺、銀行已經合併，或是私人抵押權，交給地政士處理會比較省時間。
借錢給親戚，一定要設定抵押權嗎？
不是一定，但金額越大越建議設定。設定之後，對方到期不還時，可以聲請法院拍賣抵押的房地，比只有借據更有保障。
抵押權人已經過世，還能塗銷嗎？
可以，但比較複雜。通常要由抵押權人的繼承人會同辦理；找不到繼承人或對方不配合時，可能需要走法院程序，我們會先幫您評估可行的方式。
抵押權設定、塗銷大概要多久？
文件齊全、送件後約 3 到 5 個工作天，不含貸款程序。文件需要補發，或是早年抵押權需要先找人、走法院程序，時間會比較長。
謄本上的抵押權該怎麼處理？傳給我們看看
把謄本或銀行寄來的文件拍照傳到 LINE。赫威的地政士會先幫您確認要設定還是塗銷、文件夠不夠，再決定要不要委託。
服務時間：週一至週五 8:00–18:00｜台南市東區崇善路 316 號 2 樓
