預告登記是什麼？效力、費用、塗銷破解與同意書範本｜代書解析

預告登記是什麼？用白話解釋

依照土地法第79條之1，預告登記是為了保全對他人土地權利的請求權，由請求權人檢附登記名義人的同意書，向地政事務所申請的登記。它屬於「限制登記」的一種，目的是限制登記名義人處分不動產。

白話來說：預告登記就像在房子的謄本上貼一張「要動這間房子，先問過我」的公告。房子還是登記在屋主名下，屋主照樣可以自住、出租；但要賣、送人、拿去抵押借錢，只要會影響到請求權人的權利，地政事務所就會要求先拿到請求權人的同意書。

預告登記的兩個角色：登記名義人與請求權人

要注意：預告登記一定要登記名義人本人同意才能辦，請求權人不能自己單方面去「鎖」別人的房子。

預告登記可以保障哪 3 種權利？

土地法第79條之1第1項列出 3 種可以預告登記的請求權：

1. 土地權利移轉或使其消滅的請求權：最常見，例如「這間房子將來要過戶給我」。
2. 土地權利內容或次序變更的請求權：例如約定將來調整抵押權的順位。
3. 附條件或期限的請求權：例如「地上權到期時，地上建物無償移轉給土地所有權人」。

怎麼查不動產有沒有預告登記？

調閱土地或建物登記謄本，看「所有權部」的「其他登記事項」欄。有預告登記的話，會註記「預告登記請求權人」、義務人、限制範圍與登記日期。

謄本可以到任何一間地政事務所申請，也可以用全國地政電子謄本系統線上申請。另外，限制登記的請求權人姓名，就算是會遮蔽個資的第二類謄本也會顯示（土地登記規則第24條之1），所以買房前調謄本就能看到。

什麼情況需要辦預告登記？7 種常見情境

預告登記的效力：辦了之後還能賣房、貸款嗎？

預告登記能限制什麼？

土地法第79條之1第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人對該不動產所做的處分，只要對所登記的請求權有妨礙，就無效。實務上，屋主要辦理買賣、贈與、設定抵押權、信託等登記，地政事務所會要求檢附預告登記請求權人的同意書，沒有就不受理。

但要分清楚：預告登記限制的是「處分」，不是「使用」。屋主仍然可以自住、出租；請求權人也不能代替屋主管理或出售房子。

預告登記擋不住的 3 種情況

同條第3項規定，預告登記對於因「徵收、法院判決、強制執行」而產生的新登記，沒有排除的效力。白話說：

• 徵收：政府依法徵收土地，預告登記擋不住。
• 法院判決：法院判決屋主應把房子移轉給他人，可以依判決辦理登記。
• 強制執行：屋主欠債，被債權人聲請查封、法拍，拍定人照樣能取得所有權。

這也是預告登記最大的弱點：它能防屋主「自己」亂賣，防不了屋主「被」債權人法拍。

預告登記有期限嗎？

預告登記沒有法定期限，只要沒有塗銷就一直有效，不會因為過了幾年自動消失。

不過預告登記保護的是背後的「請求權」。如果請求權本身已經不存在或消滅，預告登記就失去依據，屋主可以訴請塗銷（下面「對方不同意塗銷怎麼辦」會說明）。

預告登記可以繼承嗎？請求權人或屋主過世怎麼辦？

請求權人過世：預告登記保全的是債權性質的請求權，請求權人過世後由繼承人當然承接，不用辦繼承登記（內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函）。繼承人有需要時，可以檢附登記申請書件，申請在原請求權人名義後加註繼承人姓名。繼承系統表可以先用繼承系統表小工具產生。

屋主（登記名義人）過世：預告登記不會因為屋主過世而消失，繼承人辦理一般繼承登記後，房子仍然帶著預告登記。

有預告登記還能貸款嗎？

要過兩關：

1. 銀行願不願意貸：銀行通常不願意承作有預告登記的不動產，因為所有權受到限制。民間或私人借貸可能接受，但利率通常比較高。
2. 地政事務所能不能設定抵押權：可以，但必須檢附預告登記請求權人的同意書。

夫妻辦了預告登記，離婚後怎麼辦？

預告登記不會因為離婚自動消失。離婚協議時，記得把房子的處理一起寫進去：

• 房子歸屋主：請求權人出具同意書，辦理塗銷預告登記。
• 房子歸請求權人：依協議辦理所有權移轉登記。

如果雙方談不攏、對方不肯出具同意書，就只能透過訴訟處理。

預告登記的缺點與風險有哪些？

預告登記、抵押權、信託怎麼選？比較表

很多人來問預告登記，真正想解決的是「怕房子被亂處分」或「怕借出去的錢拿不回來」。三種工具的差別如下：

實務上常會組合使用，例如民間借貸「抵押權＋預告登記」一起辦：抵押權確保優先受償，預告登記讓屋主不能私下把房子賣掉。

預告登記怎麼辦？申請流程、文件與同意書範本

預告登記申請流程 4 步驟

1. 雙方談妥內容：確認要保全哪一種請求權、限制哪一筆土地或建物、權利範圍多少，寫成同意書。
2. 準備文件：申請書、登記清冊、同意書、印鑑證明、權狀、雙方身分證明。
3. 到地政事務所送件：向不動產所在地的地政事務所申請。
4. 登記完成後調謄本確認：看「其他登記事項」是否已正確註記。

處理時間：依臺南市地政事務所公告的處理期限，預告登記為 1 天（文件齊全、不需補正的情況下，從收件起算）。

預告登記應備文件清單

想直接列出自己案件要準備的文件，可以用不動產登記文件清單小工具。

預告登記同意書怎麼寫？（範本）

實務上最常見的是保全「所有權移轉請求權」，可以參考下面的寫法：

提醒：如果要保全的是「附條件或期限的請求權」，要改成第1項第3款，並把條件內容寫清楚。同意書寫得太籠統，地政事務所會要求補正。

預告登記範本免費下載

以下範本可以直接下載填寫。填好後記得核對不動產標示（地號、建號、權利範圍）要和謄本一致，並用印鑑章用印。

預告登記可以自己辦嗎？

可以。預告登記在所有不動產登記類型中算是單純的，雙方互相信任、時間也允許的話，自己送件沒問題。

比較建議找代書的情況：同意書要配合借名契約或借貸契約設計、當事人是長輩或未成年人、要同時辦贈與／抵押／買賣連件、或人在外縣市不方便跑地政事務所。這時找台南代書協助，可以一次把文件和風險都顧好。

預告登記費用多少？

舉例：一般透天或公寓，通常是 1 筆土地＋1 筆建物，代書費就是 6,000 元；如果有 2 筆土地＋1 筆建物，就是 6,000＋1,500＝7,500 元。路途遙遠或案件特殊另議。

預告登記如何塗銷？

雙方同意：辦理塗銷預告登記

塗銷預告登記的文件比申請時少，不需要權狀，登記費同樣免繳（塗銷登記也在土地法第78條免納之列）。應備文件：

• 土地登記申請書、登記清冊
• 雙方身分證明文件
• 原預告登記請求權人同意書（土地登記規則第146條）
• 原請求權人印鑑證明：請求權人沒有親自到場時才要附，須為登記原因發生日期前 1 年以後核發；親自到場核對身分者免附

處理時間：依臺南市地政事務所公告的處理期限，塗銷預告登記為 4 小時。

對方不同意塗銷怎麼辦？預告登記可以「破解」嗎？

網路上常說的「破解預告登記」，合法的路其實只有兩條：

1. 請求權不存在或已經消滅 → 向法院訴請塗銷：預告登記是依附在請求權上的。如果當初根本沒有請求權，或請求權後來因為清償、解除契約等原因消滅，預告登記就失去依據，屋主可以起訴請求塗銷（最高法院100年度台上字第608號判決意旨參照）。拿到勝訴確定判決後，可以單獨到地政事務所申請塗銷。
2. 真實的法院判決或強制執行：依土地法第79條之1第3項，因判決或強制執行產生的新登記，預告登記無法排除。例如屋主真的欠債被債權人聲請拍賣，拍定人取得所有權不受預告登記影響。

預告登記常見問題 FAQ

台南辦理預告登記，找赫威地政

參考資料

• 土地法第79條之1（預告登記）
• 土地法第78條（免納登記費之登記）
• 土地登記規則第24條之1（登記謄本之種類與隱匿資料）
• 土地登記規則第137條（申請預告登記應附同意書）
• 土地登記規則第146條（預告登記之塗銷）
• 信託法（第12條信託財產不得強制執行）
• 臺南市臺南地政事務所：案件處理期限
• 臺北市政府地政局：何謂預告登記？如何申請？
• 最高法院100年度台上字第608號民事判決（預告登記所保全之請求權消滅，預告登記應予塗銷）
• 內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函（預告登記請求權人死亡之處理）