台南公同共有不動產處理：繼承後公同共有的土地、房屋，想賣、想分怎麼辦？
爸媽留下的房子變成公同共有怎麼辦？我們陪您一步步處理。辦完繼承，權狀上寫著「公同共有」，要賣賣不掉、要分也分不了；兄弟姊妹意見不合，還有人遠在國外、好幾年沒聯絡。這種狀況很常見也很頭痛，但放心，絕對也不是只有打官司一條路。
- 讓專業的代書、不動產估價師一起評估，把各種潛在選擇一一攤開
- 依照案件複雜情形先報價、確認費用後才接受委託
- 台南東區實體事務所，可預約當面詳談案件
怎麼知道房地是不是公同共有？先看權狀、謄本的權利範圍
如果權利範圍那一欄寫的是「公同共有」，而不是像「4分之1」這樣的比例，代表這筆房地是全體繼承人(或共有人)一起擁有，任何單一共有人都沒有可以單獨處理的那一份。
所以想賣、想分、想貸款，原則上都要大家一起點頭。好消息是，法律也留了幾條路給意見不一致的共有人。
繼承後共有不動產常見的 4 種卡關情況
共有不動產處分上的難處，通常不是卡在法條困難，而是「人」喬不攏。首先大家必須先清楚自己是屬於哪一種情況，才知道下一步該怎麼走。
大家有共識，只是不知道行政流程怎麼處理
這是最好處理的情況。要注意的是，繼承來的房地，就算大家都有處理的共識，也得先辦好不動產繼承登記，才能買賣、贈與、貸款（參照民法第759條）。
想賣，偏偏有人不同意
不一定要等到全家點頭。依土地法第34條之1，同意的人過半數、且潛在應有部分合計過半；或同意者的潛在應有部分超過三分之二，就有機會出售。
有人在國外，或根本聯絡不上
人在國外但聯絡得到，大多可以在當地簽好文件寄回來辦，不必特地飛回台灣。真的完全找不到人，就要評估改走多數決出售等其他方式。
只想處理自己那一份
我們知道這是所有人最想要做的，但很遺憾的要告訴大家，公同共有沒有「您的那一份」可以單獨賣。要先把遺產分割、改成分別共有，拿到登記好的持分(應有部分)後，才能自己決定要賣還是留。
從傳一張權狀照片開始，後面每一步做到哪，我們主動回報，不用您一直追。
共有不動產委託流程：每一步誰做什麼，先講清楚
初步諮詢
赫威地政團隊幫您：了解繼承人數、聯絡狀況、稅務問題，以及您後續想要怎麼處理。您需要親自：用 LINE 傳權狀或謄本照片，簡單說明狀況及期望處理的方向。調資料、做評估
赫威地政團隊幫您：調閱謄本與戶籍資料，算出潛在應有部分，說明有哪幾條路可走。您需要親自：從中選定最符合您期望的處理方式。報價、確認後才委託
赫威地政團隊幫您：依案件類型、複雜程度，與土地建物筆棟數報價，費用一律先講清楚、不臨時追加。您需要親自：確認費用沒問題、貨比三家確定委託赫威地政後，再開始準備文件。文件與協調
赫威地政團隊幫您：撰寫協議書或通知文件，需要時一併處理遺產稅申報。您需要親自：聯絡其他繼承人完成簽名、用印。送件登記
赫威地政團隊幫您：送件到地政事務所，有補正也一併處理。您只需要：等候通知，不用自己跑地政事務所。結案歸還
赫威地政團隊幫您：交付新權狀，正本文件全數歸還。您需要親自：確認登記結果，案件完成。
共有不動產出售、分割的費用怎麼算？
共有案件每一件的人數、筆棟數、卡關的地方都不一樣，所以我們會先看過資料，依案件類型與筆棟數報價。以下是官網公開的基本收費，給您一個參考範圍，實際上收費還是會依案情不同，但都會在正式委託前，給出確定的報價，絕不中途提高委託費。
共有土地處分屬於較複雜的案件，會先諮詢評估，再提供完整報價。諮詢前 10 分鐘免費，之後每小時 2,000 元。
以上不含規費、稅費、謄本費、郵寄費、法院公證費等代墊費用。完整收費請見服務項目與收費。
處理時間與委託需準備的文件
處理時間
文件齊全、送件之後，依案件複雜程度大約這個區間。
比較會拉長時間的，通常是：等其他家人簽名、繼承關係複雜(隔好幾代、數十位繼承人等)、遺產稅還沒申報完成、走土地法第34條之1時的通知與優先承購期間，或需要上法院(如：拋棄繼承)。評估時會把預估時程清楚的告訴您。
委託時需準備的文件
- 印鑑證明
- 戶籍資料
- 權狀
- 協議書（由我們撰寫）
不同案件需要的文件不太一樣，諮詢時會給您一份專屬清單，照著準備就不會漏。
台南共有不動產案件，由誰來處理？
要想處理好複雜的不動產共有案，除了熟稔法規、也要懂溝通。赫威地政的地政士與估價師多有公部門地政背景，處理過不少產權整合案件，是一般業界代書較少具備的優勢。
陳善翔
曾任台南市不動產糾紛調處委員會委員、台南市政府地價評議委員會委員，著有《土地登記理論與實務》。
蘇楷鈞
赫威地政士事務所所長，地政領域 10 年，曾任高雄市政府地政局、新北市政府地政局，專長不動產估價與稅務規劃。
常見情境：三兄妹公同共有繼承透天，一個不想賣
父親留下台南一間透天，三兄妹繼承後登記為公同共有。哥哥、妹妹想賣掉分錢，弟弟住在裡面，不同意。
全體同意這條路走不通，但兩人想賣、一人想留，彼此都不想撕破臉上法院。
先算三人的潛在應有部分，看是否達到土地法第34條之1的門檻；同時評估弟弟依規定以同一價格優先承購的可能，讓想留的人也有機會留下來。
共有不動產常見問題
有一個兄弟姊妹不同意，房子還能賣嗎？
有機會。依土地法第34條之1，只要同意的人數與潛在應有部分達到門檻，就可以出售；不同意的人依規定可以用同樣的價格優先承購。到底有沒有達標，要看繼承人數和各自的應繼分，把資料傳給我們，幫您算一次最準。
繼承登記還沒辦，可以直接賣嗎？
不行。依民法第759條，繼承來的不動產要先完成繼承登記，才能出售、貸款等等。不過兩件事可以一起規劃，我們會把順序排好，不讓您多浪費時間在繞圈圈。想先了解繼承登記，可以看繼承的房子多久可以賣？
家人住在國外，一定要回台灣嗎？
大多不用。一般可以在當地簽好文件，經過驗證程序後寄回台灣辦理。需要哪些文件、到哪裡驗證，會因所在國家不同而有差異，我們會依照個案狀況，整理成完整的清單，告訴您家人該怎麼處理。
我可以只賣自己繼承的那一份嗎？
還是公同共有的時候不行，因為法律上沒有「您那一份」的固定比例。要先分割遺產、改成分別共有，拿到登記好的持分後，才能自己出售；而且其他共有人有優先承購權。
整件事大概要多久才能處理完？
文件齊全、送件後約 3 到 14 個工作天，依案件複雜程度而定。如果要等家人簽名、先完成遺產稅申報，或是走土地法第34條之1、法院程序，時間會再拉長。評估時我們會給您比較具體的時程。
先別急著上法院，傳張權狀給我們看看
把權狀或謄本照片傳到 LINE，簡單說一下家裡的狀況。赫威的專業代書們會先幫您看看有哪幾條路可以走，再決定要不要委託。
服務時間：週一至週五 8:00–18:00｜台南市東區崇善路 316 號 2 樓
